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房地產(chǎn)獵頭分析房價 三大手法撐起巨額利潤
  房地產(chǎn)獵頭分析房價 三大手法撐起巨額利潤
  房地工業(yè)的水終究有多深?贏利終究有多大?房價走勢何時會出現(xiàn)拐點(diǎn)?房地產(chǎn)開發(fā)商如是說……
  沒有25%的贏利,開發(fā)商難以在生計
  1997年,成都一位小老板懷揣著一百萬殺進(jìn)四川房地產(chǎn)界,成立了一家房產(chǎn)公司,四年以后,該公司財物就現(xiàn)已逾6億元,變成成都聞名房產(chǎn)公司。
  該公司發(fā)家史被成都一家媒體發(fā)表以后,不少市民驚嘆:“真是難以置信,做房地產(chǎn)這么容易發(fā)財!”
  川內(nèi)一位資深房地產(chǎn)開發(fā)商通知房地產(chǎn)獵頭:“通常來說,房地產(chǎn)商揭露的贏利是8%-15%,實(shí)際上真正的贏利都在25%以上。”他拿起自個抽了半包軟中華的香煙,接著說:“不是暴利,咱們怎樣抽得起這種煙?!?/span>
  25%的贏利,意味著房價的四分之一被開發(fā)商揣進(jìn)了腰包。據(jù)中央統(tǒng)戰(zhàn)部和全國工商聯(lián)的查詢標(biāo)明,房地工業(yè)的稅后凈贏利在各行各業(yè)中為第一位,比平均水平高5倍,比處于第二的電力煤氣職業(yè)的贏利高1倍。
  另一位開發(fā)商則很冤枉地通知房地產(chǎn)獵頭,做不到這么高的贏利,開發(fā)商根本就別想活下來。他說:“開發(fā)一個項(xiàng)目,前前后后就要蓋二三十個公章,每蓋一個公章都要打點(diǎn)一番,況且還有那么多不明不白的稅外費(fèi)。”
  據(jù)他的介紹,開發(fā)商做一個樓盤,需求經(jīng)過國土局、計劃局、城建局、稅務(wù)局等諸多主管部分,逢年過節(jié)的時分,每一關(guān)的巨細(xì)菩薩都要拜。尤其是新年和中秋國慶等傳統(tǒng)節(jié)日,即是與官員聯(lián)絡(luò)感情的最佳時機(jī)。各個城市的經(jīng)濟(jì)狀況不相同,官員所處位置與協(xié)助自個的程度不相同,打點(diǎn)聯(lián)系的好處費(fèi)也有不相同的晴雨表。以西部中等城市為例,一個科級干部的過節(jié)費(fèi)大概要封個5000元,處級干部1萬到2萬,局級干部則需求3萬到5萬才拿得出手。用來疏通聯(lián)系的好處費(fèi)幾年算下來,大概占到樓盤總本錢的2%或3%擺布,有的乃至更高。
  他說:“那些干部都很理解,咱們把錢用報紙一包,放到檔案袋里,獨(dú)自約個時分,電話里說有個急件報批,對方就理解了。碰頭把文件袋給對方就完事了,通常送錢的當(dāng)天不會別的組織啥活動。有時遇到嫩一點(diǎn)的干部,還會友誼提示他不要把錢的事泄漏給老婆孩子,也不要立刻存銀行,由于紀(jì)檢監(jiān)察部分通常是從這些環(huán)節(jié)翻開缺口的?!?/span>
  這位開發(fā)商點(diǎn)上一只煙感嘆地說:“有的開發(fā)商送錢大方,有的則對比小氣。假如送少了,不光達(dá)不到公關(guān)效果,能夠還會起反效果。有的干部收到一兩千的紅包,直接交給紀(jì)檢部分交換政績了,而收得多通常舍不得交,這也叫抓大放小嘛?!?/span>
  據(jù)他泄漏,出手大方的開發(fā)商就事通常都格外順暢,和主管部分常常來往、私交熟的開發(fā)商,上午送去的報批件下午就能批下來,而聯(lián)系不硬的開發(fā)商就得按規(guī)矩到窗口排隊,比如說7個作業(yè)日或許15個作業(yè)日批下來。在房地產(chǎn)界,時刻通常就意味著金錢和贏利。主管部分越早批下來,銀行的按揭款和有關(guān)借款就回籠得快,才有資金做下一步的投入。報批得慢,資金就恰當(dāng)于被套住了,要承當(dāng)恰當(dāng)大的融資危險。所以,開發(fā)商圈子里常說的一句話是,“舍不得孩子套不著狼。對干部要舍得,對老百姓要哭窮”?!皩?shí)際上,樓盤贏利假如少于30%,沒人情愿做!”
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  三大方法撐起房產(chǎn)高贏利
  明顯,當(dāng)前的房地產(chǎn)現(xiàn)已成了一個暴利職業(yè),但是這種高贏利是怎么做起來的呢?據(jù)了解,開發(fā)商保護(hù)自個高贏利的“方法”通常有以下三種:
  調(diào)樓房盤容積率調(diào)高容積率是緊縮樓盤本錢的重要法碼。據(jù)一位李姓的房地產(chǎn)商介紹,當(dāng)前計劃和城建部分同意的市區(qū)內(nèi)樓盤的容積率通常不超越2。也即是說房地產(chǎn)商能夠開發(fā)不超越2倍于土地面積的商品房。而有“實(shí)力”的房地產(chǎn)商會經(jīng)過特別的路徑,打通主管部分的聯(lián)系,以“做城市標(biāo)志性建筑、政府重點(diǎn)工程或其它多種理由”把樓盤的容積率調(diào)高到3或許5,有的乃至調(diào)到9或10,這就意味著在同樣一塊土地上能夠開發(fā)3倍、5倍乃至10倍于土地面積的商品房?!捌降匕螛欠浚A利立刻出現(xiàn)幾許基數(shù)的增長?!?/span>
  這位開發(fā)商對房地產(chǎn)獵頭說,當(dāng)然,能做到調(diào)高容積率的房地產(chǎn)商必須是很有“實(shí)力”,通常都是和政府有關(guān)主管部分恰當(dāng)熟絡(luò)的“業(yè)界通天大腕”。其間的環(huán)節(jié)大都是暗箱操作,不為外人所知。
  他說:“要看哪個房地產(chǎn)商做得成功,看他的繁忙程度就知道了,有的周末節(jié)假日也忙得見不到人,去哪兒了?很多時分陪領(lǐng)導(dǎo)干部垂釣去了,旅游去了。聯(lián)系不到位、實(shí)力不行雄厚的開發(fā)商想陪也輪不上呢?!?/span>
  做假賬、巧避稅一些開發(fā)商對房地產(chǎn)獵頭說,房地產(chǎn)商手上通常都有獵頭公司招來的資深會計,深諳開發(fā)商做假賬的需求,能夠駕輕就熟地將樓盤賬目上的本錢金額加大。分明賺一個億的樓盤,能夠處理成只賺四千萬或許更低,給外界造成樓盤本錢越來越高不得不提高報價的假像。
  一些開發(fā)商還通知房地產(chǎn)獵頭,房地產(chǎn)商還很長于利用城市高新區(qū)、開發(fā)新區(qū)的稅收優(yōu)惠方針,在出售新的樓盤通常都會在這些當(dāng)?shù)刈砸粋€新的公司,以享用高新區(qū)、開發(fā)區(qū)招商引資的新公司稅收減免等優(yōu)惠方針。他們說,做一個樓盤也就幾年時刻,剛好和新公司減兔稅收的優(yōu)惠周期相一致,“僅這一項(xiàng)就能夠省下數(shù)百萬乃至上千萬元。”
  差價空轉(zhuǎn)按照國家的方針,土地必需先進(jìn)入各地的“土地儲備中間”,然后再掛牌拍賣。有的房地產(chǎn)商會與當(dāng)?shù)卣虑斑_(dá)到暗里協(xié)議,許諾假如得到這塊土地,將會怎么報答,如無償替政府承當(dāng)一些公益性建設(shè)為市民建筑一個廣場或是筑路架橋,而政府將給于恰當(dāng)份額的土地優(yōu)惠。所以當(dāng)?shù)卣ǔ谕恋貟炫婆馁u之前有關(guān)于性地設(shè)置門檻,以阻斷其他的競拍者。
  當(dāng)事前做了作業(yè)的開發(fā)商如愿以償拿下土地標(biāo)的后,賬目上按對外拍賣的報價將錢劃到當(dāng)?shù)刎攧?wù),緊接著又會給當(dāng)?shù)刎攧?wù)打一份陳述,闡明自個無償建筑市政公益設(shè)備,期望政府給予價差補(bǔ)助或優(yōu)惠。然后就像公司出口創(chuàng)匯、外貿(mào)退稅的方式相同,財務(wù)會經(jīng)過土地局返還開發(fā)商約好份額的金錢。這樣開發(fā)商實(shí)際上是以折扣價買到了好地塊,假如辦理和控制建筑本錢有效,返還的金錢除了建筑公益設(shè)備還能夠有剩下。而房地產(chǎn)開發(fā)商還會以“樓盤周圍環(huán)境美化好、公益市政設(shè)備齊全”為由舉高房價。這樣,建筑市政設(shè)備的本錢經(jīng)過高漲的房價終究還是攤到了老百姓頭上,開發(fā)商天然穩(wěn)賺不賠。
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  “國八條”面對履行檢測當(dāng)?shù)卣畷谕績r跌落嗎?
  為了平抑房價,國務(wù)院先后于本年3月、4月相繼出臺了被媒體稱之為“平抑房價組合拳”的新舊“國八條”共16條指導(dǎo)性辦法。但是對以“平抑房價、調(diào)控房市”為首要目標(biāo)的“國八條”,很多房地產(chǎn)開發(fā)商以為,“國八條”要獲得估計實(shí)效將取決于能否有力地得到履行和施行,而作為履行、施行其辦法的首要力氣——當(dāng)?shù)卣遣磺樵缚吹阶詡€轄區(qū)內(nèi)的房價跌落。
  一位開發(fā)商通知房地產(chǎn)獵頭,如今全國各地都在搞“運(yùn)營城市”,城市怎樣運(yùn)營?說白了,即是征地、拆遷、炒熱房地產(chǎn)。當(dāng)?shù)卣缓髲某礋岬牡貎r中賺取很多資金。所以沒有幾個當(dāng)?shù)卣谕詡€轄區(qū)內(nèi)的房市寂靜,而越火爆越好。要保持房市的火爆,就要不斷地制作對住房的很多需求,不斷地以改進(jìn)城市環(huán)境為由進(jìn)行很多拆遷,以發(fā)生恰當(dāng)對房產(chǎn)的被迫需求。
  由于房地工業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)中的重要工業(yè)部分,既具有先導(dǎo)性又是一個基礎(chǔ)性的職業(yè),它的開展既對國民經(jīng)濟(jì)有無窮的股動效果又受制于國民經(jīng)濟(jì)開展的水平,所以房市和股市通常都被看作是一個當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開展的“晴雨表”。這種狀況下,當(dāng)?shù)卣畷谕績r跌落嗎?
  一位開發(fā)商對房地產(chǎn)獵頭說,近兩年來,成都的房價上漲10%擺布,而成都市房管局依然覺得成都市的房價不高,房價上漲較快只是由于前幾年起點(diǎn)很低。就在國務(wù)院接連出臺兩個平抑房價的“國八條”以后不久,成都市房管局就舉行新聞發(fā)布會,通知媒體,“成都的房價水平根本合理”。
  房地產(chǎn)獵頭打電話到成都房管局預(yù)定采訪,其擔(dān)任新聞宣傳的作業(yè)人員通知房地產(chǎn)獵頭說:“成都的房價不高,談不上按捺,關(guān)于調(diào)控房市來說,咱們正在研討有關(guān)方針?!?/span>
  一位內(nèi)業(yè)人士通知房地產(chǎn)獵頭,依據(jù)世界銀行的一項(xiàng)查詢結(jié)果標(biāo)明,一套住房的報價假如是一個家庭年收入的3—6倍時是合適的。按照這個份額,按2004年成都住所五城區(qū)均價3241元/平方米、全年城市居民人均可支配收入10394元的數(shù)據(jù)核算,三口之家采購一套70平方米住所需求7.3年,房價收入比為7.3﹕1,高于世界銀行查詢的規(guī)范。
  “但疑問還不僅在于此,”這位業(yè)界人士著重說,“全年城市人均可支配收入,抹煞了很多低收入階層與當(dāng)前房市的無窮距離。成都作為全部中國社會的一個縮影,遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有構(gòu)成一個兩頭小中間大的契型社會,很多低收入者的年可支配收入是低于平均數(shù)的。而依據(jù)聯(lián)合國人居中間出書的《世界人居陳述》,假如住房報價與大多數(shù)家庭的收入比超越了5倍,則闡明房地產(chǎn)商場出現(xiàn)了疑問,由于這時大多數(shù)人都買不起房子了?!?/span>
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獵頭公司,知名獵頭公司,北京獵頭公司
獵頭公司
獵頭學(xué)院 企業(yè)服務(wù)
服務(wù)流程 熱點(diǎn)職位
關(guān)于乾坤獵聘
  • 2000年在北京注冊成立并開展獵頭業(yè)務(wù)
  • 《中國十佳獵頭服務(wù)企業(yè)》
  • 公司主要負(fù)責(zé)人曾任多家著名跨國公司HRD
  • 有超過百萬份不同行業(yè)的高級人才信息
  • 有北京市頒發(fā)的《職業(yè)中介許可資格證書》
  • 獲國際獵頭協(xié)會《優(yōu)質(zhì)獵頭服務(wù)資質(zhì)證書》
  • 中國人才交流協(xié)會理事會員單位
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